ATTIVITÀ DI LOCAZIONE TURISTICA DI IMMOBILI

L'attività di locazione turistica consiste nella messa a disposizione totale o parziale di un immobile ad uso abitativo a favore di turisti interessati, normalmente, a soggiorni di breve durata.

Dal punto di vista civilistico tali contratti sono regolati dalle disposizioni del c.c. in tema di locazione ma, a differenza dei normali contratti di locazione, i contratti di tipo turistico prevedono la stipula tra le parti soltanto nel caso in cui la locazione abbia durata superiore ai 30 giorni.

In caso contrario, la legge non prevede alcun pagamento di imposta di registro e nessun tipo di obbligo a carico del locatore o dell'affittuario.

Nell'ipotesi in cui la durata del contratto superi il mese, il contratto deve essere redatto in forma scritta poiché soggetto a registrazione obbligatoria.

Per questa tipologia contrattuale non sono imposte regole per il calcolo del canone stabilito, che rimane alla libera contrattazione delle parti; inoltre, non vi è alcun obbligo di versare, né caparre né cauzioni.

L'attività di locazione turistica può essere svolta con diverse modalità tra cui: gli esercizi di affittacamere, i bed and breakfast e le unità abitative ammobiliate ad uso turistico. Affinché queste attività possano essere considerate operazioni locative tout court e non prestazioni alberghiere è necessaria l'assenza delle forniture di servizi accessori alla mera locazione. Qualora, infatti, si intenda offrire oltre alla locazione, anche servizi aggiuntivi come la pulizia giornaliera, il cambio biancheria, servizio di ristorazione, eccetera si rischia di rientrare nell'ambito dell' attività di tipo alberghiero che dev'essere esercitata solamente in via imprenditoriale attraverso l'apertura di una partita Iva, mentre le locazioni turistiche presentano l'indubbio vantaggio di poter essere utilizzate anche in forma non imprenditoriale.

Qualora la locazione sia effettuata senza la fornitura di servizi accessori, i canoni d'affitto costituiscono un reddito da fabbricati. Detto reddito da fabbricati sarà soggetto a tassazione mediante l'applicazione del regime ordinario Irpef o attraverso l'applicazione del regime della cedolare secca.

Qualora l'attività di locazione implichi la messa a disposizione di servizi ulteriori, il reddito ricavato dal proprietario ricadrà nei redditi diversi se l'attività commerciale viene svolta in modo occasionale ovvero nei redditi d'impresa qualora l'attività di locazione turistica sia condotta con abitualità ed un'organizzazione in forma d'impresa.

In merito all'Iva, la disciplina interna rileva i tre requisiti fondamentali per l'applicazione dell'imposta: requisito soggettivo, oggettivo, territoriale. Rispetto al primo, per poter qualificare la locazione turistica come un'attività commerciale è necessario che la medesima sia organizzata in forma d'impresa in modo abituale, continuativo e professionale. La stabilità è quindi l'elemento fondamentale per l'applicazione dell'imposta. Dal punto di vista oggettivo non vi è dubbio sul fatto che si possa considerare le locazioni turistiche delle prestazioni di servizi. Infine, per quanto riguarda il requisito della territorialità, le prestazioni di servizi relative a beni immobili sono tassate in Italia solo qualora l'immobile sia ivi situato.